04
Hukuki, Şirketler ve İş Hukuku
İş istikrarını koruyan, uyumu destekleyen ve uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olan stratejik hukuki destek.
Daha Fazla Bilgi09 · Hizmetler
Gayrimenkul ve Yatırım Durum Tespiti (Due Diligence)
Hukuki ve Tapu Kaydı Kontrolü
Depozito ödemesi, sözleşme imzası ve yatırım öncesi hukuki, imar ve tapu kaydı kontrolü.
Ne Yapıyoruz
- Tapu kayıtlarının, ipoteklerin, uyuşmazlıkların, kısıtlamaların ve üçüncü kişi haklarının kontrolü.
- İmar koşulları ve inşaat parametreleri.
- İnşaat ve kullanım izinleri, yapının hukuki statüsü ve belediye yükümlülükleri.
- Alıcıyı koruyan ön sözleşme ve satış sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi.
- Noter onayı, vergi muamelesi ve tapu kaydının koordinasyonu.
İş Birliği Süreci
Adım 01
Veri Toplama
Gayrimenkul ve satıcı hakkında belgelerin temin edilmesi.
Adım 02
Detaylı Due Diligence Raporu
Risk değerlendirmesi ile hukuki ve imar analizi.
Adım 03
Korumalı Sözleşme
Alıcı koruma mekanizmaları içeren sözleşme belgelerinin hazırlanması.
Adım 04
Noter, Vergi ve Tapu Kaydı
Sözleşme imzası, vergi yükümlülükleri ve tapu kaydının koordinasyonu.
Bu hizmet kimler için?
- Karadağ'da daire, ev ve arsa satın alanlar
- Yerel sicil sistemini bilmeyen yabancı yatırımcılar
- Geliştirme ve turizm projelerine yatırım yapanlar
- İnşaat halindeki veya proje üzerinden (nacrt) satın alınan gayrimenkul alıcıları
- İşyeri veya arsa satın alan şirketler
- Bir şirketteki ortaklık payı satın alarak gayrimenkul edinen alıcılar
Ne zaman ve neden
Kontrol, sözleşme imzalanmadan ve kapora ödenmeden önce yapılmalıdır, çünkü ödemeden sonra alıcının pazarlık gücü önemli ölçüde zayıflar. Risklerin çoğu, gayrimenkulün gezilmesiyle değil, belgelerde ortaya çıkar.
En sık karşılaşılan sorunlar; tapu kaydı ile fiili durum arasındaki uyumsuzluk, yükler ve ipotekler, çözülmemiş erişim yolları, inşaat ve kullanım belgeleri, miras ve ortaklık ilişkileri ile inşaat halindeki yapının durumudur.
Özel bir durum, gayrimenkulün bir şirketteki ortaklık payı üzerinden satın alınmasıdır. Bu durumda kontrol, şirketin kendisini de kapsar -yükümlülükler, uyuşmazlıklar, vergi pozisyonu- çünkü alıcı gayrimenkulle birlikte tüzel kişinin geçmişini de devralır.
Neler kontrol edilir
- Tapu senedi ve kadastro durumu
- Yükler, ipotekler ve şerhler
- İnşaat, imar ve kullanım belgeleri
- Arazi kullanım amacı ve imar kısıtlamaları
- Erişim yolları ve irtifak hakları
- Ortaklık ve miras ilişkileri
- Sözleşme yapısı, ödeme planı ve alıcı koruma mekanizmaları
- İşlemin vergi ve maliyet etkileri
Zirex uzmanlığı
Gayrimenkul due diligence çalışmasını, vergi ve finans ekibinin desteğiyle hukuk ekibi yürütür; böylece rapor hem hukuki riskleri hem de işlemin maliyet boyutunu kapsar. Yurt dışından gelen müşteriler için kontrol, aynı çatı altında çözdüğümüz satın alma yapısı ve ikamet konularıyla sıklıkla birleştirilir.
Sıkça sorulan sorular
Gayrimenkul due diligence çalışması neleri kapsar?
Mülkiyet ve kadastro durumunun, yükler ve ipoteklerin, inşaat ve kullanım belgelerinin, arazi kullanım amacı ve imar kısıtlamalarının, erişim ve irtifak haklarının, ortaklık ve miras ilişkilerinin kontrolünü kapsar. Buna ek olarak sözleşme yapısının ve alıcı koruma mekanizmalarının analizi de yapılır. Sonuç, imzadan önce tespit edilen riskleri ve önerileri içeren bir rapordur.
Kontrol ne zaman yapılmalıdır?
Bağlayıcı herhangi bir belge imzalanmadan ve kapora ödenmeden önce. Ödemeden sonra yapılan kontrol genellikle yalnızca zaten oluşmuş bir sorunu belgeler; imzadan önceki kontrol ise vazgeçme, fiyat düzeltmesi veya sözleşmesel koruma mekanizmalarına olanak tanır.
En sık karşılaşılan riskler nelerdir?
Tapuda kayıtlı durum ile fiili durum arasındaki uyumsuzluk, ipotekler ve şerhler, tam inşaat veya kullanım belgesi olmayan yapılar, parsele çözülmemiş erişim, paylaşılmamış miras ve ortaklık ilişkileri ve inşaat halindeki yapılarda vadedilen ile onaylanan proje arasındaki uyumsuzluktur.
Yabancılar Karadağ'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Yabancı gerçek ve tüzel kişiler, uygulamada Karadağ'da gayrimenkul edinebilmektedir; öncelikle belirli arazi kategorileriyle ilgili bazı kısıtlamalar mevcuttur. Doğrudan edinimin kısıtlı olduğu durumlarda satın alma sıklıkla bir Karadağ şirketi üzerinden yapılandırılır. Uygun yapıyı, vergi sonuçlarını da dikkate alarak işlemden önce değerlendiriyoruz.
İnşaat halindeki gayrimenkulleri de kontrol ediyor musunuz?
Evet. İnşaat halindeki yapılarda inşaat izni ve onaylı proje, yatırımcının durumu, inşaat aşamasına göre ödeme planı ve alıcı için sözleşmesel koruma mekanizmaları kontrol edilir, çünkü buradaki risk genellikle tamamlanmış yapılara göre daha yüksektir.
İlgili hizmetler
Bu hizmetle en sık birlikte alınan hizmetler.
08
Vergi Danışmanlığı ve Transfer Fiyatlandırması
Vergi risklerinin önceden tespiti, yasal optimizasyon ve profesyonel transfer fiyatlandırması belgelendirmesi.
Daha Fazla Bilgi10
Finans, İş Planlaması ve Fractional CFO
İş vizyonunu hassas finansal modellere, yatırım çalışmalarına ve stratejik finansal yönetime dönüştürme.
Daha Fazla Bilgiİletişim
Karadağ'daki Hedefiniz Hakkında Konuşalım
Durumunuzu bize anlatın, size uygun denetim, hukuki, vergi veya finansal yolu önerelim.
İş günlerinde taleplere en geç 24 saat içinde yanıt veriyoruz.
Hizmetlere Dön